Bei gemischt genutzten Gebäuden werden Vorsteuerbeträge nur für die umsatzsteuerpflichtig genutzten Gebäudeteile erstattet. Kein Vorsteuerabzug wird für Vorleistungen gewährt, die auf eine selbst genutzte Wohnung oder steuerfrei vermietete sowie anderweitig für umsatzsteuerfreie Umsätze genutzt Gebäudeteile entfallen. Auch Aufwendungen für diejenigen Gebäudeteile, die im Rahmen eines umsatzsteuerlich pauschalierenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebes genutzt werden, sind vom Einzelvorsteuerabzug ausgeschlossen. Wie bei gemischt genutzten Gebäuden, die teilweise einen Vorsteuerabzug zulassen, teilweise aber nicht, eine Vorsteueraufteilung konkret vorzunehmen ist, wurde jüngst nun durch den Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil aus August 2016 geklärt.
In dem vom BFH zu beurteilenden Sachverhalt wurde um die Höhe des Vorsteuerabzugs aus Baukosten und aus laufenden Kosten für ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus, das sowohl für steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze genutzt wurde, gestritten. In dem Urteilsfall war der Vorsteuerabzug aus Baukosten nur zulässig, soweit die von einem Unternehmer bezogenen Eingangsleistungen, zum Beispiel Baumaterial und Handwerkerleistungen, für steuerpflichtige Ausgangsumsätze verwendet wurden. Die insgesamt angefallenen Vorsteuern mussten daher zwingend aufgeteilt werden. Dazu konnte der Unternehmer die nicht abziehbaren Teilbeträge im Wege einer sachgerechten Schätzung ermitteln. Eine Aufteilung nach dem Verhältnis der voraussichtlichen steuerpflichtigen zu den voraussichtlichen steuerfreien Ausgangsumsätzen nach dem sogenannten Umsatzschlüssel war dabei seit 2004 nur noch nachrangig zulässig.
Bei der Herstellung eines gemischt genutzten Gebäudes kann laut Urteil der BFH-Richter für die Aufteilung der Vorsteuer aus den Baukosten nicht darauf abgestellt werden, welche Aufwendungen in bestimmte Teile des Gebäudes eingehen. Vielmehr kommt es auf die Verwendungsverhältnisse des gesamten Gebäudes an. Bei der Vorsteueraufteilung ermöglicht deshalb der objektbezogene Flächenschlüssel regelmäßig eine sachgerechte und präzise Berechnung der Höhe des Vorsteuerabzugs. Dieses gilt allerdings nur dann, wenn die verschiedenen Zwecken dienenden Gebäudeflächen miteinander vergleichbar sind. Liegt eine Vergleichbarkeit nicht vor, kommt ein objektbezogener Umsatzschlüssel bei Vermietung in Betracht oder ein gesamtumsatzbezogener Umsatzschlüssel bei Eigennutzung,.
Die laufenden Aufwendungen aus der Gebäudenutzung, wie zum Beispiel regelmäßige Unterhaltungs- und Reparaturaufwendungen, Betriebs- und Verwaltungskosten oder ähnliches, müssen den einzelnen steuerfreien beziehungsweise steuerpflichtigen Ausgangsumsätzen direkt zugeordnet werden. Sofern eine Zuordnung zu einem steuerpflichtigen Ausgangsumsatz möglich ist, ergibt sich hieraus auch das Recht zum vollen Vorsteuerabzug. Fällt laufender Aufwand für steuerpflichtige und steuerfreie Ausgangsumsätze gemeinsam an, beispielsweise bei einer Reparatur der gesamten Fassade, ist der jeweilige steuerpflichtige beziehungsweise steuerfreie Anteil sachgerecht zu schätzen.
Unser Rat:
Der für den Vorsteuerabzug vom BFH festgelegte Grundsatz des Flächenschlüssels dürfte in der Praxis in den allermeisten Fällen ins Leere laufen. Denn sobald die Flächen in einem Gebäude nicht vergleichbar sind, insbesondere aufgrund unterschiedlicher Ausstattungsmerkmale, kommt es für die Vorsteueraufteilung zur Anwendung eines Umsatzschlüssels. Diese Aufteilungsmethode wird in vielen Fällen für die betroffenen Unternehmer durchaus vorteilhaft sein, wenn sie zu einem höheren Vorsteuerabzug führt.
