Wer ein Gebäude erwirbt, um es zu vermieten, renoviert es meist als erstes. Diese Renovierungskosten möchte der Steuerpflichtige in der Regel gerne sofort als Werbungskosten in einer Steuererklärung geltend machen. Doch bei der Sanierung von Gebäuden muss mit spitzem Bleistift gerechnet werden. Denn der Fiskus geht von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus, wenn die Renovierungskosten ohne Umsatzsteuer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Dann müssen die Renovierungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes mit abgeschrieben werden.
Der Bundesfinanzhof (BFH) konkretisiert mit drei Urteilsfällen aus Juni 2016, dass sämtliche Kosten, die innerhalb der ersten drei Jahre für Sanierungsmaßnahmen anfallen, für die Überprüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten zusammengerechnet werden. Hierzu zählen auch reine Schönheitsreparaturen.
In den Streitfällen hatten die Kläger Immobilien erworben, um sie zu vermieten. Vor der Vermietung wurden die Gebäude umgestaltet, renoviert und instand gesetzt. Es wurden zum Beispiel Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen durchgeführt. Ebenfalls in diesem Zusammenhang erfolgten Schönheitsreparaturen, wie Tapezieren, das Streichen von Wänden, Fenstern, Türen und Heizkörpern sowie die Ausbesserung von Fußböden. Die Kläger behandelten die Aufwendungen für diese Schönheitsreparaturen als sofort abziehbare Werbungskosten. Die Kosten für die Erneuerung der Bäder und den Austausch der Fenster wurden hingegen als zusätzliche Anschaffungskosten geltend gemacht. Die zuständigen Finanzämter rechneten jedoch sämtliche Renovierungskosten zusammen und behandelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten, da die Netto-Aufwendungen in der Summe mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes betrugen.
In seinen Urteilen bestätigte der BFH die Auffassung der Finanzämter. Das Gesetz sehe keine Trennung zwischen den für die Vermietung notwendigen Instandsetzungsarbeiten oder wesentlichen Verbesserungen und durchgeführten Schönheitsreparaturen vor. Entgegen der bisherigen Auffassung des BFH sei es auch nicht erforderlich, dass für die Zusammenrechnung ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen den Sanierungsmaßnahmen und den Schönheitsreparaturen bestehen müsse. Vielmehr seien alle durchgeführten Renovierungsmaßnahmen im Drei-Jahres-Zeitraum nach der Anschaffung zusammenzurechnen.
Nach Ansicht des BFH sei der Begriff der Instandsetzung- und Modernisierungsarbeiten im Gesetz bewusst sehr weit gefasst worden, da eine Abgrenzung von Renovierungsmaßnahmen im Einzelfall sehr schwierig sei. Lediglich für zwei Sonderfälle sehe das Gesetz eine abweichende Behandlung vor: Auf der einen Seite sind Kosten, die für einen Anbau oder eine Erweiterung der Wohnfläche anfallen, grundsätzlich abzuschreiben und nicht mit in die Grenze von 15 Prozent für die Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen. Auf der anderen Seite gehören Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen, nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie sind im Jahr der Entstehung immer als Werbungskosten sofort absetzbar. Hierzu zählt zum Beispiel die jährliche Kontrolle der Heizungsanlage, die Wartung eines Aufzugs, die Beseitigung von Rohrverstopfung oder turnusgemäße Ablesekosten.
